Légalement, le vendeur d’un terrain doit informer l’acheteur si son terrain est situé dans une zone à Risques Naturels (inondations, mouvements de terrains, séismes, etc…), Minières et Technologiques (industriels, chimiques, nucléaires, pétroliers, etc…). Cette information passe par la production obligatoire d’un document officiel appelé « État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques » dit ERNMT.
Cette information passe obligatoirement par la mise en place d’une étude de sol qui sera la seule à déterminer des risques existants et futurs du terrain pouvant engendrer une problématique sur la construction immobilière.
Faut-il attendre d’être devant le notaire lors de signature du compromis de vente pour être informé de ces risques ?
Vous avez deux possibilités :
- Aucune connaissance de la nature du sol avant la signature du compromis :
L’acquéreur a signé le compromis de vente et versé une avance d’un montant égal à 10 % du prix du terrain, à titre d’indemnité d’immobilisation.
A la signature du compromis, le notaire a annexé l’ERNMT, qui mentionne que le terrain est situé dans une zone argileuse. Après la signature, l’acquéreur se rapproche d’un constructeur de maison individuelle qui lui indique que seule une étude de sol peut permettre de chiffrer le surcoût des travaux de fondations.A priori, il faut prévoir un surcoût minimum de 15 000 euros sur les travaux de fondation.Mais dans ce cas, qui va payer l’étude de sol ?
Si le surcoût de travaux est supérieur à son budget initial, l’acheteur pourra-t-il renoncer à l’acquisition du terrain sans perdre son avance séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation ?
– Dans ce cas, il est trop tard pour se poser ces questions, car le compromis de vente est un engagement d’acheter à certaines conditions, ces conditions doivent être préalablement énumérées dans le compromis. - Une connaissance de la nature du sol et des risques géologiques avant la signature du compromis :
L’acquéreur a pris soin de se renseigner dès la visite du terrain et a appris que le terrain était situé en zone argileuse, identifiée dans le cadre d’un Plan de Prévention des Risques.L’acquéreur demande au notaire d’insérer une condition suspensive laissant la possibilité de renoncer à l’achat dans le compromis de vente que soit réalisée une étude de sol qui ne révèle pas un surcoût de travaux supérieur à un montant défini lors de la signature du compromis.A ce moment-là, Il est autorisé à faire pénétrer un bureau d’étude géotechnique sur le terrain. Il indique au géotechnicien l’emplacement de son projet de construction pour qu’il réalise ses sondages. Cela lui permettra de pouvoir renoncer à l’acquisition du terrain sans frais ni indemnités si l’étude de sol implique de réaliser des surcoûts de travaux pour un montant supérieur à celui mentionné lors de la signature du compromis de vente.
La prise en charge de l’étude de sol est à négocier avec le vendeur
La prise en charge du coût de l’étude de sol est une question que vous pouvez évoquer avec le notaire et négocier avec le vendeur.
En effet, on peut demander au vendeur de la produire pour la signature de la vente, ou on peut aussi prévoir que l’acquéreur s’en charge et que l’étude de sol demeure propriété du vendeur moyennant remboursement de son coût.
Les risques du sol et les moyens de s’informer
Le sol est-il rocheux, sablonneux, argileux ? Le sous-sol recèle une nappe phréatique, des galeries, des carrières ? Le terrain est-il situé dans une région à risques ?
Y a-t-il des indices sur le terrain ? Le terrain se trouve près des marécages ou des points d’eau. Il y a des risques d’humidité, d’affaissement, de glissement de terrain.
Le terrain est-il situé dans une zone de risques identifiée ? Les annexes du Plan Local d’Urbanisme, consultable en mairie, m’indiquent si le terrain est situé dans le périmètre d’un Plan de Prévention des Risques (PPR).
Toutes ses informations seront précisées lors de l’étude de sol par l’expert géomètre.
Villas la Provençale effectue systématiquement et demande une étude de sol avant de pouvoir effectuer un chiffrage au plus juste du coût de la construction immobilière. Si vous avez désirez vendre un terrain ou acquérir un terrain qui n’a jamais fait l’objet d’une étude de sol, contactez un conseillez de Villas la Provençale pour qu’il vous accompagne dans cette démarche.